Экономика недвижимости (задачи)

ЗДРАВСТВУЙТЕ!!! ЭТО УЖЕ ГОТОВАЯ РАБОТА, КОТОРАЯ БЫЛА СДАНА БЕЗ ЗАМЕЧАНИЙ.
СТОИМОСТЬ - 3200 руб
ЕСЛИ РАБОТА ВАС ЗАИНТЕРЕСОВАЛА, ПИШИТЕ В ЛИЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ СО ССЫЛКОЙ НА НЕЁ!!
ТАКЖЕ ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ МОГУ ВЫПОЛНИТЬ ИНДИВИДУАЛЬНУЮ РАБОТУ ПО ВАШИМ ТРЕБОВАНИЯМ! КАЧЕСТВО ГАРАНТИРУЮ!

Экономика недвижимости (задачи)

Лист 1
Задача 1
Оцените стоимость земельного участка на основе следующих данных:
Полная стоимость объекта недвижимости составляет 360 тыс. дол. На земельном участке имеется жилой дом площадью 300 кв. м и гараж площадью 25 кв. м. Стоимость воспроизводств: квадратного метра дома составляет 1600 дол., а одного метра гаража 1300 дол. Общий устранимый физический износ равен 120 тыс. дол., неустранимый физический износ - 60 тыс. дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.
Задача 2
Необходимо определить стоимость дачного участка при наличии следующей информации с рынка недвижимости о трех недавних продаж сопоставимых объектов относительно оцениваемого:
Характеристики        Объект    
    1.    2.    3.    Оцениваемый
Цена продажи, ден. ед.    10000    12500    11000    
Дата продажи    4 месяца назад    2 месяца назад    3 дня назад    сегодня
Местоположение    лучше на 15%    аналогичное    хуже на 10%    
Условия финансирования    Рыночные    Рыночные    Льготное, на 1500 ден. ед. лучше    Рыночные
Дополнительные улучшения    Аналогичное    Лучше на 870 ден. ед.    Хуже на 300 ден. ед.    
Количество соток на участке    10    15    12    10
Темпы роста цен на данных вид недвижимости составляют 0,5% в месяц.

Задача 3
Определить оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного на нем здания составляет 3 млн. руб., срок его экономической жизни 25 лет норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%, чистый операционный доход от объекта составил 700 тыс. руб.

Задача 4
Методом сравнительного анализа продаж оцените стоимость земельного участке площадью 12 соток, находящегося на краю сельского населенного пункта, с железнодорожной станцией.

Элементы сравнения    Оцениваемый
участок    Аналог
        1    2    3
Дата сделки (квартал, год)    Апрель 2010 г.    3 кв. 2008г.    2 кв. 2009г.    1 кв. 2008г.
Местоположение    Рядом с ж/д станцией    4 км (без автобуса)    8 км (есть автобус)    10 км (есть автобус)
Размер участка (соток)    12    15    20    12
Обустройство участка    Нет    1-2    1-2    1
Подъезд к участку    Нет    Нет    Есть    Есть
Цена продажи (дол./0.01 га)    ?    190    220    180 ‘
Данные для внесений корректировок:
1. Дата сделки. Цены на земельные участки снижались в среднем на 1 % в квартал.
2. Местоположение. Местоположение земельного участка по отношению к ж/д станции:
        от 3 до 5 км    от 5 до 10 км    от 10 до 15 км
с автобусным сообщением    -10%    -20%    -40%
без автобуса    -20%    -40%    -70%
3. Размер участка. Изменение стоимости одной сотки в зависимости от размера участка составило (по отношению к участку в12 соток):
от 6 до 12 соток    -5 %
свыше 12 (включая 20) соток    +5%
свыше 20 соток    +10%.
4. Обустройство участка. Шифром обозначено: 1 - наличие электричества. 2 - наличие водопровода. Наличие электричества повышает стоимость участка на 15%. Наличие водопровода повышает стоимость на 20%.
5. Подъезд к участку. Наличие дороги с твердым покрытием повышает стоимость земельного участка при расположении от железнодорожной станции (в %): расстояние до 5 км +5%, от 5 до10 км +10%. от 10 до 15 км +15%.

Лист 2
Задача 1
Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:        
Наименование
элемента    Стоимость воспроизводства, дол.    Фактический срок службы, лет    Нормативный срок службы, лет.
Кровля    2000    10    15
Покрытие пола    5000    5     10
Потолки    6000    5    15
Сантехприборы    2000    10    20
Электроарматура    3500    5    10
Оборудование отопления    2100    10    15

Задача 2
Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры 3500 дол.; ее физический износ составляет 2000 дол.; стоимость демонтажа электроарматуры 1000 дол.; стоимость монтажа новой электроарматуры 1500.

Задача 3
В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потере дохода в 2000 дол. в год. Определить вид и сумму износа, если норма капитализации для данных объектов составляет 10 %, а стоимость устройства системы пожаротушения при новом строительстве 15000 дол.

Задача 4
Здание стоимостью 174900 дол. имеет высоту этажа 4 м, что по рыночным требованиям является избыточной характеристикой. Стоимость здания с высотой этажа 3 м составляет 172900 дол. Физический износ оцениваемого объекта 40 %. Дополнительные расходы владельца на содержание здания с избыточной высотой этажа 500 дол. Рыночный коэффициент капитализации для данного типа зданий 10%. Определить вид и сумму износа.

Задача 5
Чистый доход от объекта, расположенного в хорошем месте, 26000 дол. в год. Аналогичный объект оценки, расположенный в неблагоприятном месте, приносит 21000. Стоимость земельного участка под оцениваемым зданием 50000 дол., ставка капитализации для земельных участков в этом районе. 8%, а для зданий - 10%. Определить вид и сумму износа.

Задача 6
Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование, которое стоит с установкой 4000 дол. Склад освещен лампами накаливания, которые должны быть заменены на лампы дневного света, что составляет 12000 дол. Потери арендной платы составляют 12 дол за м2 в месяц. Какие виды износа имеют место в данном случае? Определить их сумму, если площадь склада составляет 200 м2, а валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - 8.

Задача 7
Здание с участком продано за 150.000 дол., исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 50000 дол. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 120000 дол. Определить общий накопленный износ здания?

Лист 3
Задача 1
Недавно были проданы следующие объекты недвижимости, единственное различие между которыми - жилая площадь: 1-й объект, имеющий площадь 185 м2, был продан за 72200 дол., 2-ой объект площадью 175 м2 был продан за 70800 дол. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв. метр жилой площади, если исходить из имеющейся информации.

Задача 2
Для оценки объекта недвижимости подобраны следующие аналоги, проданные:
- 6 месяцев назад за 14425дол.;
- 4 месяца назад за 14705 дол.;
- 5 месяцев назад за 14560 дол.
Известно, что ежемесячный прирост цен на недвижимость составляет 1%. Определить стоимость объекта.    

Задача 3
Необходимо оценить промышленное здание е железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе рынка были выявлены следующие продажи:
1. Объект продан в этом году по цене 200000 дол., имеет железнодорожную ветку;
2. Объект продан год назад за 190.000 дол., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 205000 дол., полностью огорожен.
Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 дол.; загрузочная дверь -1000 дол.; ограждение - 5000 дол. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Задача 4
Определить корректировки по: площади, гаражу, камину, если известна следующая информация об объектах-аналогах:
Характеристика    Объект 1    Объект 2    Объект 3    Объект 4
Площадь, кв. м    100    100    120    120
Гараж (количество машин)    2    2    2    1
Камин    есть    нет    есть    нет
Цена продажи, дол.    78000    76500    83000    80000

Задача 5
Определить стоимость объекта исходя из имеющейся рыночной информации. Объект расположен на улице N, имеет площадь 200 м2, гараж на одну машину, размер земельного участка - 8 соток, кровлю из металлического шифера, камин, подвала не имеет, качество строительства -выше среднего, состояние в целом - среднее.
Аналог №1 был продан 15 месяце назад по цене 90000 дол. на той же улице, площадь.20 м2, есть гараж на 1 машину, размер участка 7 соток, имеет такую же кровлю, нет подвала и камина. Качество строительства и состояние в целом среднее.
Аналог №2 расположен на улице К и был продан 12 месяцев назад за 82000 дол. Площадь дома 170 м2, участок 10 соток, имеет только крытую стоянку на 2 машины, кровля мягкая, подвала нет, имеется камин, качество строительства и состояние в целом - выше среднего.
Аналог №3 расположен на улице N и был продан вчера по цене 100000 дол. Имеет площадь 220 м2 с участком 8 соток. Есть гараж на две машины, подвал, камин. Кровля из металлического шифера. Качество строительства выше среднего, состояние дома среднее.
Рыночные данные о корректировках:
1. Категория качества строительства и состояния объекта в целом - 5%;
2. Размер участка - 1000 дол. за сотку, если разница больше или равна 2 соткам;
3. Местоположение на улице N-5000 дол.    
4. Площадь -15 дол. за 1 м2;
5. Гараж на 2 машины - 4500 дол., крытая стоянка - 1000 дол., гараж на 1 машину - 2500 дол.;
6. Кровля из металлического шифера - 3000 дол.;
7. Камин - 1500 дол.;
8. Подвал - 2000.
9. Рост стоимости - 0,5 % в месяц.

Лист 4
Задача 1
Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 15 %.

Задача 2
Какую сумму необходимо ежеквартально вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которой составляет 500 тыс. руб., если банк начисляет процент каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 20 %.

Задача 3
Определить сумму процентов, начисленных на вклад в 2,5 млн. руб., если срок депозита 3 лет, ставка 24 %, проценты начисляются ежеквартально.

Задача 4
Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 11 млн. руб. в конце каждого года в течение 8 лет, после чего ожидается продать объект за 130 млн. руб. Определить будущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 15 %.    

Задача 5
Гостиница в течение 5 лет будет приносить годовой доход в размере 120 млн. руб., после чего ожидается его рост на 50 млн. руб. рассчитать текущую стоимость дохода за 9 лет, если ставка дисконта равна 15 %.

Задача 6
Имеются 2 банка. В банке А ставка процента равна 9,5 % годовых, которые исчисляются 1 раз в год, в банке Б - 9 % годовых, начисляемых 1 раз в квартал. Какой банк Вы предпочтете для хранения суммы 60 тыс. руб. в течение 4 лет?

Задача 7
Стоимость одного квадратного метра офиса составляет 110 у.е. и ежегодно повышается на 2 %. Определить стоимость одного квадратного метра офиса через 5 лет.

Задача 8
За какой срок будет возвращен кредит в сумме 12930 руб., взятый под 15 % годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2000 руб. в год.

Задача 9
Какова будущая ценность 1800 руб., вложенных на 9 лет под 15 % годовых, если процент начисляется:
1) 1 раз в год;
2) 1 раз в полугодие;
3) 1 раз в месяц.

Задача 10
Для того чтобы открыть собственное дело, Вам необходимо 20 000 у.е. Уровень Вашего дохода позволяет Вам откладывать ежемесячно на счет 400 у.е. Через какое время вы накопите нужную сумму. Если банк выплачивает по вкладам 15 % годовых с ежемесячным начислением процентов.

Лист 5
Задача 1
Складское помещение площадью 800 м‘ сдано в аренду за 3 дол. за м2в месяц на 10 лет. Объект обременен ипотечным кредитом в 100000 дол., предоставленным на 10 лет при ежемесячных выплатах по ставке 10% годовых. Каковы чистый операционный доход, ипотечная постоянная, ежегодные платежи по обслуживанию долга, поступления денежных средств до уплаты налогов, если операционные расходы составляют 40% потенциального валового дохода.

Задача 2
Известна следующая информация но объекту недвижимости:
-     общая площадь здания 1000 кв.м.:
-     свободная площадь 40 кв.м;
-     ставка аренды для арендованных помещений 120 дол./кв.м. в год;
-     операционные расходы (ОР) 54 000 дол.
Выдан ипотечный кредит на следующих условиях:
-     Срок 20 лет;
-     Ставка процента (годовая) 9%;
-     Платежи - ежемесячно;
-     Платежи по обслуживанию долга 43 200 дол.в год (обычный аннуитет).
Коэффициент ипотечной задолженности 80%;
Стоимость земельного участка 75 000 дол.
Найти:
- потенциальный валовый доход;
-действительный валовый доход;
-Чистый операционный доход;
- денежные средства до налогообложения;
- ипотечную постоянную;
- сумму ипотечного кредита;
- стоимость собственного капитала;
- стоимость улучшений (здания);
-    общую стоимость недвижимости (здание+зем.участок);
- ставку доходности собственного капитала.

Задача 3
Цена покупки 100000 дол., ЧОД 13000 дол.; ипотечная постоянная - 12,3 %, коэффициент ипотечной задолженности - 60 %. Рассчитать текущую отдачу (ставку дохода на собственный капитал)

Задача 4
Оценить стоимость объекта недвижимости, определив прогнозный период в 2 года, но разбив первый год поквартально ввиду проводимой реконструкции на сумму в 1,5 млн. долл. (Расчеты округлять до целого числа в большую сторону.)
Сведения об объекте
        1 год    2 год    3 год
        1 кв.    2 кв.    3 кв.    4 кв.        
Площадь, кв.м.    6 000                        
Ставка арендной платы, дол./кв.м. в год    300    75    75    75    75        
Темп роста арендной платы в год (Да), %    4                        
Коэффициент заполняемое™ (КЗ), %        0    0    50    95    95    95
Затраты на рекон¬струкцию, тыс.дол.        600    900    0    0    0    0
Операционные расходы (ОР), %    %ДВД    0    0    60    40    40    40
Ставка дисконта (Y0), %    25    
Коэффициент капи¬тализации (R0), %    21    

Лист 6
Задача 1
Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду Анализ показал. Что за последнее время было продано 5 примерно аналогичных объектов информация о которых представлена в таблице:            
Объекты для сравнений    Чистый операционный доход, д.е.    Цена продажи, д.е.
1    435 000    2 900 000
2    560 000    3 500 000
3    784 000    5 600 000
4    1 020 000    1 6 000 000
5    1 125 000    7 500 000
Оцениваемый объект    680    0    ?

Задача 2
Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого м2. Определить коэффициент капитализации.

Задача 3
Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 м2, из них 400 м2 не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории недвижимости ставке - 12 д.е. за м2 в месяц. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

Задача 4
Имеется земельный участок 100 х 100 м. Схема зонирований разрешает использовать участок одним из четырех способов:
строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12 000 д.е. за квартиру, 580 000 д.е затраты на строительство);
разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5 000 д.е. за участок, 2000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);
размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2 - 30 д.е., площадь склада 9500 м2, затраты на оборудование склада 60 000 д.е.);
организация на участке уличной торговли (1 100 д.е. - доход, приносимый 1 фронтальным метром).        
Выбрать вариант наиболее эффективного использования,

Задача 5
Потенциальный валовой доход     90000    у.е.
Простой площадей    6500    у.е.
Эксплуатационные расходы        35070    у.е.
Расходы по обслуживанию кредита 35000 у.е.
Собственные средства        77200 у.е.    
Определить 1) ставку капитализации собственных средств, 2) безубыточную загрузка объекта, если в его состав входит 10 офисов, сдаваемых ежемесячно за 750 у.е.

Задача 6
Рассчитать среднюю ставку капитализации по открытым автостоянкам, если их средняя загрузка 2/3; д.е.:
Стоянка Кол-во мест Ежемесяч. ставка аренды Год. эксплуат. расходы Цена
1    50    30    4000    80000
2    80    25    6000    90900
3    60    20    3600    120000